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原状回復のトラブルについて

更新日:1月24日

原状回復のトラブルは誰にでも起こる異常な問題です。

日本中どこでも起こっている悪しき習慣であり、詐欺そのものであります。

リフォーム会社から不動産屋になった身として、ここでは事実をお話しします。


まず原状回復の詐欺はあるかと言われたら、普通にどこでもやっています。

それを行うのは管理会社なのか、はたまた工事業者か、それとも両方でグルになってやるかになります。


私の経験としては、管理会社に退去立ち合いの同行を求められ、お客さんがいる前で過失ヵ所を指摘するということをさせられました。

そして、その面積や工事内容をその場で寸法取り及び査定し見積金額を算出します。

この算出というのは、当社が欲しい金額を担当に回答するのですが、管理会社の担当者はそれをその場で1.5倍に上増しした形で入居者に伝え請求していました。

(もちろん入居者にバレないようにコソコソやります)


お客様のとやり取りは当社は関知しないので、何もしないのに5割乗せの利益か…。

材料費も人件費もかからないから、原価0円でうちよりも儲かってるな…。

と、とても悲しい気持ちと管理会社とはとんでもない存在だと感じたのを覚えています。。


ちなみにこれは法律に触れていないのでビジネスの裏側ということだけの話ですが、悪い担当者は勝手に数量までかさ増しして出していました。

理由は色々ありますが、ただ単に管理会社が自社の利益アップのためにやるケースがほとんどで、一言で表すと詐欺ですが、バレないからそれが普通に行われていました


また、自社の利益アップくらいならまだ可愛いですが、担当によっては個人にバックしろと言ってきます。

これも多くは無いにしろ、そんな終わった人間がたまにいました。


リフォーム業者の時から不動産業界は腐っていると思っていましたが、いざ不動産屋になってみるともっと腐っていると感じております。

それについては今後のブログで書いていきますが、皆さんが考えもしないようなスキームが構築され、皆さんは騙され搾取されています。

自宅のポストに『物件を売ってください』『あなたのお部屋を買いたい人がいます』、などと広告を出している会社はそんな感じだと思っていても良いかと思います。


例えば売り物件を預かれば、当社以外の会社は売主からも手数料をもらいます。

3000万円で売れる物件なら100万円くらい貰います。

高値で売ってあげるのが不動産屋の役目であり、高値で売るためにはスーモなどに掲載して競争の原理を働かせるのが1番です。


ただ最近は、買い取り業者に誘導する会社がほとんどです。

何故かというと、スーモに掲載するとお金もかかるし、内覧などの手間もかかる。自社で売り切れなければ、買主からの手数料は仲介会社がもらうため、売主側の手数料のみ(片手と言います)しか入りません。


しかし、買い取り業者に売ると、そこで両方から手数料が入ります。

そしてリフォームに販売して売るのが買取業者ですので、売りに出す際に恩返しとしてその会社だけに売る権利を与えます。

なのでそこでまた売主分の手数料も確保でき、買主まで見つけたら4つ分の手数料が荒稼ぎできます。


色々と知っていますが、頭の良い会社だと、スーモに出したりしてあげたりしますが、なかなか売れない状況を作ります。

そしてそろそろ値下げしないといけないですねと売主に声をかけたときに、息のかかった業者を登場させ、売主さん、やっと買いたいという人が出ました!

ただ、先日値引きの話をした額より、もっと安い金額で来てます。

どうしますか?これだけ売れなかったので、今売らないといつ売れるか分かりませんよ。

だから売りましょうと、繋がっている買取業者に誘導したりします。


不動産業界は、よくもまぁこんなに儲かる手法を考えるなというくらい考えます。

賃貸なら消毒代も今は必須、最近は浄水器まで必須です。

消火剤も売っているし、24時間サポートも必須。

挙句の果てに火災保険も選択させません。

保証会社もバックマージンをくれるので、それも管理会社主導で決めています。

ちなみにこれ、全てオーナー様は無関係です。


話しはそれましたが、本当に誠実な不動産に出会うことの方が難しいなと私は感じています。


本線に戻すと、原状回復で主役は管理会社になります。

管理をしているのに、カーテンの寸法が知りたい、冷蔵庫置き場の寸法を知りたい、エアコンの穴があるか知りたい、と言っても全然把握すらしておらず、自分で見てきてくださいと平気で言う。

馬鹿なのかと思うレベルですが、それが管理会社の普通です。


そのレベルだから業者も調子に乗って、部屋の天井と壁の面積が30㎡しかなくても40㎡で業者から請求が来たらそのまま入居者やオーナーに請求をします。

もちろん業者から来た単価を1.5倍にして中抜きしているので、数量が事実と違うならば詐欺の共犯です。


そもそもクロスとクッションフロアは6年経てば減価償却が終わり価値は1円になります。

なので、6年間住んだ物件はクロスを破ろうが汚そうが弁償は1円なのです。

(厳密にいうと、意図的に壊した場合は違う解釈で考えられるので賠償的な責任は発生し請求が認められることもありますが)


ただ、減価償却のことなど知らない人がほとんどなので、普通に請求書という形で通知してきます。


そういう悪徳会社を見破る簡単な方法は、トイレの壁紙を請求してくるところは要注意だと思って問題ないと思います。


トイレの壁紙を故意で破ったり汚すことって早々ないでしょう。

通常使いで水はねが起こり壁紙を汚すことはあっても、最悪拭けば汚れは落ちます。

そのような場合は故意過失には入りません。

それを貼り換えにするには無理があります。

なので、それを普通に請求してくる会社は怪しい可能性大です。


それと、前の退去者の時からクロスを貼り替えていないのに、あたかも貼り替えたように請求してくる会社も沢山います。

入居した時の壁紙が貼り替えられているのかどうかなど、素人の入居者に分かるわけないと思っているので、本当に普通に行っている詐欺です。


クロスの劣化を判断するのはやはりプロでないと分からないと思いますが、もし興味があるなら壁紙自体を触ってみてください。

カチカチに固いなら10年以上経った古いクロスの可能性大です。

(クロスは可塑剤という素材が入っており、それにより柔らかさを維持させています。しかしそれも10年すれば抜けてしまい固くなります)


また、もっと現実的な方法はコンセントプレートを外してみることです。

YouTubeなどでコンセントプレートの外し方を調べていただくのが良いでしょう。

コンセントプレートの裏側のクロスが白く綺麗なのに、部屋のクロスが少し黄ばんでいたり変色しているなら、その部屋はクロスを貼り替えていないでしょう。


先日も弊社で賃貸のお部屋を決めていただいたお客様より、退去するお部屋の原状回復の請求書が来たので見てほしいと相談がありました。


案の定、トイレの貼り替えがあり、数量の根拠も、どの面を貼り替える必要があるのか部位も分からない形での請求でした。


私のアドバイスは、根拠が分からないため、まずそれを出してもらうようにするのが良いと伝えました。

(例えばどの部位で何故貼り換えをする必要があるのか、当たり前ですが根拠となる写真もくださいという形でした)


少し期間が経って相談者から、支払期日を過ぎても管理会社から何の返事もないということでした。

当たり前ですが根拠なんて出せる訳ありません。

業者から出てきた数量をただ信じて請求をしているだけですし、業者も適当に数量をのっけているので、正確な寸法など測られたりしたら自分たちが数量かさ増しの詐欺をしていることがバレるので出せません。

そして写真なども撮らない会社がほとんどなので、証拠すらありません。

こんなことが普通に起こっています。


資本主義をベースに考えるとお金儲けは正しいことであり、お金こそすべてと考えるマインドに陥ります。

ただ、それは正しいことをしての話です。


そんな悲しい状況を変えるために、当社は退去立ち合い時にサポートする形で同行するサービスを行ったりしています。

これをしたことで、リフォーム業者が平気で噓をつき詐欺を行っている現場を何件も見ることが出来ました。

本当に息をするかの如く平気で嘘をつき、無理やり過失に結び付けたり、減価償却など無いと言い張る業者もいました。


管理会社も業者もろうでもない会社が多く驚くばかりですが、でもこれが不動産業界の普通なのです。


YouTubeなどを見ていると、正直不動産的な取り組みをしている体の会社が出てきたりします。

ただ私から言わせると、結局業界に忖度しながら核心は話さない、話したとしても結局何の行動を起こしているのか?

言葉ばかりで何かを変える行動をしなければ、結局搾取するだけの仲間じゃないかと思ってしまいます。


でも、偽物の正直不動産の動画を世の中の人は見て納得しています。

情報を見極める目は重要であり、真実を見るためには常にそのものをうがった目で見なければいけません。

疑うことで、本当のことが見え自分を守ることが出来ます。


自分にオファーが来れば皆さんが知らない業界の裏側をお話しできるのにと、早く来ないかなと思うばかりです…笑


やりすぎると後ろから刺されてしまうかもしれないし、刺されたくはないですが笑

そのくらいの覚悟で今も書いています。


物事の本質を変えるには、目の前の利益ではなく業界としてこの問題をどう解決するか。


それはいたって単純で、管理会社が部屋の寸法や採寸箇所をデータベース化して管理する。

そしてそれを誰にでもオープン化する。

施工単価も当然オープン化し、自分が傷つけたものは自分できちんと支払うようにさせる、ただそれだけです。

こんなところでセコセコ中抜きなどをするな、というだけに尽きると思います。


これだけ情報が公開される世の中になったので、悪いことをする会社は排除され、正しいことを当たり前にする会社だけがサービスを提供できる世の中になって欲しいと思っています。

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