今この記事を見られている方で分譲マンションを購入されている方がどれくらいいるでしょう。
間違いなく多くの人が思っているだろう
「何かよく分からないけど、理事会ってめんどくさいだろうから参加したくない」
そう思っていないだろうか。
私は新築のマンションを購入して最初の副理事長に自ら立候補した変わり者であるが、その経験からお話をすると、よく分からないで見なかったこと知らなかったことにしていると、将来とんでもないお金を損することになります。
おそらくは、管理会社がマンションを建てた会社の子会社だから安心だと思うでしょう。
はっきり言いますが、それが１番駄目なんです。
1番大丈夫だと思っているのが1番駄目なんです。
私は福岡で１番人気のあるハウスメーカーのマンションに住んでいます。
凄く高くてローンの支払いが厳しいですが苦笑、買って5年経った今売ると25％～30％増しくらいで売れます。
５年間タダで済んで、尚且つ購入金額の25％の利益が出ます。
不動産投資と言うのはインカムゲインとキャピタルゲインと言う言葉があるように、購入と売却の差益で稼ぐことも可能です。
ちなみにこんなことを書きたいわけではなく、そんな福岡で大人気の会社の子会社の話でありますが、はっきり言ってしょうもない管理をしています。
まぁ全部を把握しきっているわけではないので一部だけ抜粋しますが、長期修繕計画というものを皆さんどれだけ信用していますでしょうか？
はっきり言いますが、今出ている長期修繕計画などなんも役に立たないと思ってください。
理由は、もう馬鹿なのかと思いますが、インフレ率を全く計算していないからです。
もちろん計算しているところもあるかもしれません、でもいくらで計算しているか公表している会社など皆無です。
今までの経験でも見たことも聞いたこともありません。
ちなみに日本が目指すべきインフレ率は年率2％です。
だいぶ前に書いた黒田さんの資料を見てみてください。
長いページだしよくわからないから見たくないでしょう…笑
でも、よく分からなくても知ってください。
日本は毎年2％の物価上昇を理想としているのです。
そして私はほぼ間違いなく長期的に見て超円安になると予測します。
そうなればインフレの2％なんて言ってる場合じゃないと思っています。
ちなみにインフレ率2％だけを加味すると、30年後の修繕計はどうなるか。
今日現在から考えると181％物の値段は上がっていることになります。
まぁどう考えてももっと上がると思いますが、最低でもこんな数値です。
長期修繕計画を見て、その中にある将来値上がりする計画の積立金増額も見て、それが今より最低でも1.8倍増えたら皆さん生活は苦しくなりそうですか？
それが重要です。
今から全力で何らかの対応をしないと地価が上がる地域以外のマンションは積立金不足で廃墟と化すかもしれません。
と言うか私はほぼ絶対になると思います。
じゃあそれを解決する方法ってあるかと言う話ですが、断言しますが私なら出来ます。
まぁまだ不動産を本気で行って2年ほどですので、まだ地固めの状況なので分譲マンション管理まで行けないですが、誰かがお金を貸してくれるならすぐにでも多くのマンションを救うことは余裕でできると思います。
最近、デペロッパーがやりたい放題で第三者管理なる恐ろしいスキームを作り上げ推進していますが、こんなの導入したらもう終わり確定です。
外部の有識者に理事長を任せるなんて、それも誰の息がかかった第三者ですか？
都合の良い人たちが集まってグルで搾取し放題のシステムです。
ちなみにすぐにでも管理会社に改善を求める必要があるのはタイトルにも書いてあるように、エレベーターのメンテナンス費用とリニューアル工事金額です。
人のことを非難したくて生きてるわけじゃないので、こんなの毎回書きたくないのですが、誰かが悪者にならなきゃいけないので書きますが、今、エレベーターのメンテナンスをフルメンテナンス契約で行っているところはすぐにPOG契約に変えてください。
今から書きますが、エレベーターメーカーは強制的に部品供給を20～25年にしました。
最長25年超ですので、部品が無くなり次第修理できないのでリニューアルしないととんでもないことになりますよと暗に言っています。
三菱
日立
東芝
フジテック
これから本格的に部品供給のことを前面に押し出しリニューアル工事を受注していきますが、ライフサイクルコストから考えた建物の一般的な寿命は60年程度なので、25年周期リニューアルを行うと3回目はもったいない状況です。
適切な形は20年で制御リニューアルを行うのがベストかと思います。
20年毎にモーター、巻き上げ機、制御盤含む伝送系が新品になるので、フルメンテナンスで毎月高いお金を払っていること自体無駄になります。
ただそう言うことも知らないで管理をしているエセ管理会社が多いので、お金の出納業務をメインとし、長期修繕のお金を把握しているという立場を利用し、無知な管理組合に自分たちが紹介した業者で各種修繕を行いお金を搾取します。
私が東芝時代に経験したのは、リニューアル工事の際にほぼ全ての管理会社からバックマージンを要求され、その金額は工事代金の3％でした。
悪質な会社は意味もなくなぜか元請けに入り、本来1000万円でできるこうじを1500万円にふかして500万円中抜きしていました。
これは分譲マンションの総管理戸数日本トップ3に入る会社です。
全部の業者から間違いないなくバックマージンを要求している思いますので、それが無くなるだけで大きく修繕積立金は改善すると思います。
また、各種維持管理費も見直せば長期修繕積立金をガンガン上げなくても済むと思います。
当社が分譲マンションの管理を行う場合は、管理費も0円で行おうと思っています。
厳密には、毎週管理人さんが来るのもあれば、植栽の手入れなどで豪華なお金を使っているマンションもあるかと思います。
もちろんその原価は払ってもらいますが、当社が管理会社としてもらうお金は0円で良いと思っています。
正直これも余裕で出来ると思います。
いちいち当社の戦略をいうことはしないですが、今まで誰もしなかったことですので泥棒みたいにマネされても困りますし、泥棒するような会社はつぶれて欲しいと思っているので、分譲マンションの管理を正式に始めた瞬間に、ユーチューブで今の瞬間からこのサービスを始めた最初の会社なので、これからマネする会社は何のプライドもない努力しない会社なので消滅してくださいと言おうと思います。
安易に物事をとらえマネする会社がいくつもでて、それがサービスの質を下げるなら本末転倒ですので、管理費0円は当社だけが行おうと思っております。
複雑にスキームを組み合わせますが、全く怪しいものではないためその時は全部公開します。
まずはひとつづつ無駄を省いて、今ある資源を有効活用して、マンションの資産価値を竹目られたら良いなと思います。
とりあえず、エレベーターのメンテナンス料金の見直しとリニューアル工事があれば私に相談してください。
いくらかはお役に立てると思うので、宜しくお願いいたします。