Sales — facts & structure
売却の「仕組み」と
「正しい任せ方」
不動産売却の実態を事実で整理。
囲い込み・媒介契約・仲介手数料の仕組みを理解し、
「誰を信じ、どこに任せるか」を自分で判断できるようにします。
まず知ってほしい「利益構造の現実」
- 売却を預かる行為は、不動産会社が最も楽に大金を得られる仕事です。
- 売主からの法定上限手数料は、成約価格が400万円以上の場合は「成約価格×3％＋6万円＋消費税」。
例：3000万円で売れたら1,056,000円。 - さらに売却を預かった会社が買主も見つければ、別で買主からも取得（両手取引）。
- 結果、1件の取引で数百万円を超える利益になることは珍しくありません。
「媒介契約」と「囲い込み」の関係
- 売却時の契約には3種類あります。
- 専属専任媒介契約：1社のみ。売主が自力で買主を見つけることを禁止。
- 専任媒介契約：1社のみだが、売主が自力買主を見つけることは可能。
- 一般媒介契約：複数社に依頼でき、最も透明性が高い。
- 専任・専属契約では、他社からの買主紹介を断る「囲い込み」が起きやすい。
- 囲い込みとは、「他社に売らせず、自社で買主も囲って両手手数料を狙う」行為です。
⚠️ 業界の闇：囲い込み
現実として、専任の囲い込みは今も普通にあります。
残念ながら、知識がない人は「専任が普通なんだ」と言われ、信じて売却を行っているのが現実です。
国すら信用できないのに、良いスーツを着た人にちょっと優しくされたら信用する、大きい会社だからと信用する。
上手に搾取してきたから大きくなっただけなのに、それを分かっていない人がほとんどです。
1つの会社に任せるなど、特別な理由がない限りリスクの何物でもありません。
売却は必ず一般媒介契約で、当社は心からそれを推奨します。
売却を任せるなら「一般媒介契約」で
- 複数社に売却依頼ができ、最初に買主を見つけた会社が仲介手数料を得ます。
- 他社に取られる前に決めたい心理が働き、囲い込みを防ぎやすい。
- この方法が最も早く・高く売ることを目指します。
一般媒介契約は、売主・買主・仲介会社の三者にとって最も健全な契約形態です。
売却で起きる「よくあるトラブル」
トラブル事例
- 実際は問い合わせが多いのに「売主都合で内見不可」と嘘を言い断る。
- 長期間売れない状況を作られ、値下げを提案 → 自社関係者が安値で購入。
- 安く仕入れた後、関係業者がリフォームし、安値購入のお礼として専任返しで再び両手取引で利益を得る。
※ これにより、同じ物件で最大4回の仲介手数料が発生するケースもあります。
選ぶべき会社・避けるべき会社
✅ 選ぶべき会社
- 仲介手数料が明確で安い会社。
- 一般媒介契約を受け入れる会社。
- SUUMOなど主要ポータルに確実に掲載してくれる会社。
- 内見報告をリアルタイムで行う会社。
❌ 避けるべき会社
- 「高く買います」「買いたい人がいます」と言うチラシを撒く会社。
- 一括査定サイトから連絡してくる会社。
- 説明なく専任・専属専任契約を迫る会社。
まとめ：売主が守るべき3原則
- 一般媒介契約で透明性を確保する。
- 仲介手数料の安い会社を選ぶ。
- SUUMO掲載＋リアルタイム報告の会社に任せる。
売主が「知ること」「比較すること」こそが最大の防御です。
契約形態を正しく理解し、囲い込みに加担しない会社を選びましょう。